Wohnungskauf oder mieten?

Ich verstehe nicht warum überhaupt die Bonität der Kreditnehmers eine Rolle spielt, Bank har doch das Grundpfand.
Es ist doch immer von Wertsteigerung der Immobilien die Rede, wozu ist dann eine Tilgungsverpflichtung erforderlich?
Es scheint als ob der Gesetzgeber die Verbreitung des Wohnungseigentums behindern will.

Die Immobilie hat aber Beleihungsgrenzen - 60% des Immobilienwerts bester Zinssatz (erstrangiges Darlehen),
weitere 20% (zweitrangiges, nachrangiges Darlehen) schlechterer Zinssatz. Früher bei Vollfinanzierung die
letzten 20% mit dem höchsten Zinssatz - wird aber kaum noch gemacht - ohne Eigenkapital ist es heute im
Gegensatz von vor 20 Jahren schwer voll zu finanzieren.

Auch ist es ja nicht garantiert das die Immobilie immer im Wert steigt. Wert kann auch sinken - z.b. wenn eine
neue Strasse, Kindergarten, Schule oder ähnliches in der Nähe gebaut wird und das Grundstück dadurch abgewertet
wird. Habe Bekannte die vor 20 Jahren gebaut haben - Sackgasse - jetzt soll da eine Durchgangsstrasse gebaut werden
um das hohe Verkehrsaufkommen umzuleiten. Sind am Klagen aber werden wohl scheitern. Der Wert der Immobilie
wird dadurch einen ordentlichen Abschlag haben.

Auch kann man nicht voraussehen wie die Situation dann aussieht wenn der Fall der Fälle (Zahlungsunfähigkeit)
eintritt. Wenn die Preise z.b. in einer Rezessionsphase niedriger sind und die Immobilie bei Zwangsverkauf oder
Zwangsversteigerung weniger einbringt dann muss die Bank das so kalkulieren das sie das Geld auch bekommen.
Deswegen die Beleihungsgrenzen. Generell können sich die Umstände ändern. Ein grosser Betrieb der Pleite geht -
viele die dann wegziehen - Nachfrage, Preise die dadurch u.U. sehr stark sinken.

Der Wert der Immobilie sinkt auch mit dem Alter - bei stark steigenden Immobilienpreisen wird das wie aktuell
mehr als aufgefangen - aber je älter die Immobilie wird, desto mehr Kosten kommen auf den Eigentümer zu.
Neue Heizung, Dach, Fenster, Bad,.... Muss die Bank verkaufen gibt es entsprechend des Zustandes Abschläge.
Generell schaut sich die Bank die Immobilie schon an und schaut das der Kaufpreis der aktuellen Marktlage
entspricht.

Aber wenn die aktuelle Marktlage insgesamt überbewertet ist (Blase) lehnt sie den Kauf bzw. die Finanzierung
auch nicht ab. Mit der Beleihungsgrenze und der Bonität hat die Bank ja eine gewisse Sicherheit. Ihr ist es am
Ende dann egal ob die Immobilie im Fall der Fälle weniger als den ursprünglichen Kaufpreis einbringt - mit der
Beleihungsgrenze und dem erstrangigen Darlehen ist das Ausfall-Risiko nicht vorhanden oder zumindest begrenzt.

Genau deswegen ist es dann aber auch schwierig eine Immobilie zu kaufen oder neu zu bauen, wenn die Bonität
entsprechend der Richtlinien der Bank (auch aufgrund der Vorgaben von Basel II) vor allem auch bei den
Eigenkapitalanforderungen nicht passen.