Hallo Leute,
Hier ist der TE. Danke für Eure Antworten. Ich erlaube mir, auf Eure wertvollen Hinweise hier gesammelt zu antworten:
1.
Der jetzige Eigentümer ist seit 12 Jahren Eigentümer. Habe nach den Protokollen der Eigentümer-Versammlungen gefragt, sowie ob ein Wertgutachten und Informationen zur Bausubstanz vorliegen. Das ist zwei Wochen her, aus mir unerfindlichen Gründen sind diese Fragen offenbar so abschreckend, dass mir der Makler nicht mehr antwortet.
Habe jetzt noch einige Besichtigungen gemacht, und das ist mir eh aufgefallen: Die Makler haben meist keinerlei Wissen über das Objekt, dass Sie verkaufen wollen. Selbst bei Neubauten können die Makler auf Nachfrage keine Angabne zu Bauubstanz (z.B. Beschaffenheit und Dicke von Wänden und Decken) machen. Angeblich gibt es auch keine Unterlagen, wo man das nachlesen kann.
Da aber in meiner Stadt dennoch gebaut und gekauft wird auf Teufel komm raus (m.E. zu überwiegend überteuerten Preisen, bin gerade dabei, mich in Immobilienbewertung einzuarbeiten), kann ich mir das nur so erklären, dass Privatinvestoren oder Selbstnutzer anscheinend alles kaufen was vier Wände hat, egal zu welchem Preis. Professionelle Investoren können m.E. die Preistreiber nicht sein, dazu ist die Rendite m.E. viel zu niedrig. Habe die Rendite zwar noch nicht durchgerechnet, vermute aber mittlerweile, dass sie in meiner Stadt zu niedrig ist, weil die Kaufpreise so hoch sind.
Denke mal, wenn man eine gute Rendite erwirtschaften will, müsste man so vorgehen:
Selber bauen und dann vermieten. Ich vermute nämlich, dass die Baukosten weit unter den Verkaufskosten liegen. Ich vermute dass deshalb, weil ich mir jetzt mal die Immobilienpreise in günstigeren Städten angesehen habe. Objekte mit vergleichbarer Ausstattung kosten dort nur ein Bruchteil des Preises in meiner Stadt.
Auf steigende Mieten würde ich derzeit eher nicht spekulieren. Weil nur ein Bruchteil der Mieter diese zahlen kann (diese treiben dann allerdings leider die Preise hoch) und weil es mittlerweile schon sozialen Sprengstoff durch hohe Wohnkosten gibt, und weil die Stadt dagegen vorgeht, indem Sie massiv nachverdichtet und neue Stadtquartiere in Planung sind. Die einzigen die bei den Neubauten blockieren sind die Grünen, mit dem Resultat, dass die neuen Stadtquartiere hochverdichtete Quartiere sein werden (um Flächenversiegelung einzusparen).
Was mich auch verwundert ist, dass die Käufer anscheinend die Objekte kaufen, ohne fundiertes Wissen über Bausubstanz und Ähnliches zu verlangen. Jedenfalls kann ich es mir nur so erklären, dass die Makler unwissend, manche auch genervt oder gar mitleidig reagieren, wenn ich nach diesen Dingen frage.
Habe es für das Objekt welches Thema dieses Threads ist mal durchgerechnet: Selbst wenn ich die Miete so sehr erhöhe, dass die gesetzlichen Spielräume maximal ausgereizt werden, würde sich mit der Nettokaltmiete (also Hausgeld schon abgezogen) die Investition erst nach 36 Jahren ammortisieren (Leerstandszeiten, Reparaturen, Finanzierungskosten und etwaiger Wertverfall nicht mitgerechnet).
Grüße,
KG608i
Hier ist der TE. Danke für Eure Antworten. Ich erlaube mir, auf Eure wertvollen Hinweise hier gesammelt zu antworten:
1.
Der jetzige Eigentümer ist seit 12 Jahren Eigentümer. Habe nach den Protokollen der Eigentümer-Versammlungen gefragt, sowie ob ein Wertgutachten und Informationen zur Bausubstanz vorliegen. Das ist zwei Wochen her, aus mir unerfindlichen Gründen sind diese Fragen offenbar so abschreckend, dass mir der Makler nicht mehr antwortet.
Habe jetzt noch einige Besichtigungen gemacht, und das ist mir eh aufgefallen: Die Makler haben meist keinerlei Wissen über das Objekt, dass Sie verkaufen wollen. Selbst bei Neubauten können die Makler auf Nachfrage keine Angabne zu Bauubstanz (z.B. Beschaffenheit und Dicke von Wänden und Decken) machen. Angeblich gibt es auch keine Unterlagen, wo man das nachlesen kann.
Da aber in meiner Stadt dennoch gebaut und gekauft wird auf Teufel komm raus (m.E. zu überwiegend überteuerten Preisen, bin gerade dabei, mich in Immobilienbewertung einzuarbeiten), kann ich mir das nur so erklären, dass Privatinvestoren oder Selbstnutzer anscheinend alles kaufen was vier Wände hat, egal zu welchem Preis. Professionelle Investoren können m.E. die Preistreiber nicht sein, dazu ist die Rendite m.E. viel zu niedrig. Habe die Rendite zwar noch nicht durchgerechnet, vermute aber mittlerweile, dass sie in meiner Stadt zu niedrig ist, weil die Kaufpreise so hoch sind.
Denke mal, wenn man eine gute Rendite erwirtschaften will, müsste man so vorgehen:
Selber bauen und dann vermieten. Ich vermute nämlich, dass die Baukosten weit unter den Verkaufskosten liegen. Ich vermute dass deshalb, weil ich mir jetzt mal die Immobilienpreise in günstigeren Städten angesehen habe. Objekte mit vergleichbarer Ausstattung kosten dort nur ein Bruchteil des Preises in meiner Stadt.
Auf steigende Mieten würde ich derzeit eher nicht spekulieren. Weil nur ein Bruchteil der Mieter diese zahlen kann (diese treiben dann allerdings leider die Preise hoch) und weil es mittlerweile schon sozialen Sprengstoff durch hohe Wohnkosten gibt, und weil die Stadt dagegen vorgeht, indem Sie massiv nachverdichtet und neue Stadtquartiere in Planung sind. Die einzigen die bei den Neubauten blockieren sind die Grünen, mit dem Resultat, dass die neuen Stadtquartiere hochverdichtete Quartiere sein werden (um Flächenversiegelung einzusparen).
Was mich auch verwundert ist, dass die Käufer anscheinend die Objekte kaufen, ohne fundiertes Wissen über Bausubstanz und Ähnliches zu verlangen. Jedenfalls kann ich es mir nur so erklären, dass die Makler unwissend, manche auch genervt oder gar mitleidig reagieren, wenn ich nach diesen Dingen frage.
Habe es für das Objekt welches Thema dieses Threads ist mal durchgerechnet: Selbst wenn ich die Miete so sehr erhöhe, dass die gesetzlichen Spielräume maximal ausgereizt werden, würde sich mit der Nettokaltmiete (also Hausgeld schon abgezogen) die Investition erst nach 36 Jahren ammortisieren (Leerstandszeiten, Reparaturen, Finanzierungskosten und etwaiger Wertverfall nicht mitgerechnet).
Grüße,
KG608i
