ZKB als Investion zum vermieten - "Diskussionsbedarf" :)

Hallo,

ich beobachte den Immobilienmarkt in meiner Stadt nun schon seit fast 15 Jahren.

Am Anfang waren die Immobilien moderat (von Interesse für mich waren immer ETW Kauf und Miete).
Spätestens seit 2014 und dann noch mal in verschärfter Form ab 2015, sind die Preise dann allerdings massiv angestiegen. Das hat ganz unteschiedliche Ursachen. Obgleich es nur eine kleine Stadt ist, gibt es eine stetig wachsende Hochschule und die Studenten und Mitarbeiter brauchen Wohnungen. Verschärft wurde das Ganze dann noch mal massiv seit 2015 mit der Flüchtlingskrise. Zeitweise war es so, dass es auf Immobilienscout praktisch gar kein Angebot an Wohnungen gab. Dazu kommt seit spätestens 2018 ein erheblicher Zuzug aus Osteuropa (Arbeitsmigranten). 
 
Ich habe im Grunde schon seit 2012 interesse an einer ETW zum Selbstnutzen und verfolge daher immer mal wieder den Markt. Der Grund, warum ich an eine Eigentumswohnung denke ist, dass ich immer wieer denke, die monatliche Miete könnte ich genausogut zur Abzahlung eines Immobilienkredits verwenden. Ich weiß, viele (Hallo Bloom! :) ) vertreten den Standpunkt, mieten ist immer wirtschaftlicher als kaufen. Nun ja, ich glaube, das ist nicht nur eine betriebswirtschaftliche, sondern auch eine weltanschauliche Frage. :) Derzeit bin ich gerade erst dabei, Expertise in Immobilienbewertung zu erlangen.
 
Vor einigen Tagen habe ich mir ein Objekt angesehen, für das es in den letzten Jahren in meiner Stadt eigentlich immer mehr Nachfrage gab und ich vermute, dass es die Nachfrage auch künftig geben wird:

1.     Kleine Wohnung für max 1-2 Personen (ca. 34 qm)
2.     Sehr zentrale Lage und dennoch recht ruhig in einer Seitenstraße gelegen
3.     Parkplatz vorhanden
4.     Wohnung frisch renoviert, Gastherme neu, in den nächsten Jahren keine größeren Instandhaltungen, oder Reparaturen zu erwarten

 
Kleines Mankos:
 
· Von außen wirkt das Haus etwas vergammelt (scheint aber nur ein ästhetisches Problem zu sein).
· Der Hausflur sieht aus, als wäre er seit mindestens 30 Jahren nicht mehr renoviert worden. Die WOhnung selbst ist aber frisch renoviert.

 
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Am Anfang war ich eigentlich ausschließlich an einer Eigennutzung interessiert. Mittlerweile denke ich auch die Möglichkeit, das Objekt lediglich als Investitionsobjekt zu erwerben.
 
 
Es gibt verschiedene Gründe, die gegen eine Eigennutzung sprechen:
 
 
Gründe die in meiner Person liegen:
 
 
1. Ich wohne derzeit zur Miete, die Wohnung und die Miethöhe sind soweit akzeptabel für mich, ich zahle    sogar vergleichsweise moderat Miete (Bestandsmietvertrag). Das spricht dafür in meiner jetzigen Wohnung zu bleiben.

2.  Würd ich in das neu zu erwerbende Objekt umziehen, wäre meine Wohnfläche nur noch halb so groß.

3. In meinem jetzigen Mehrparteienhaus gibt es einige Macken, Hin und Wieder Störungen durch laute Nachbarn usw. Allerdings wäre es eine reine Wette, anzunehmen, dass das in der neuen Wohnung nicht so wäre. Der jetzige Mieter behauptet zwar, alle Nachbarn wären sehr ruhig, aber Lärm ist etwas Subjektives, wie ruhig die Mieter wirklich sind, würde ich wohl erst merken, wenn ich länger drin wohne. :)
 
 
Gründe die für einen Erwerb zwecks Vermietung sprechen und die in der neu zu erwerbenden Wohnung liegen:
 
 
1.  Ich bin recht optimistisch, dass es für Wohungen dieses Typs langfrsitig Bedarf geben wird in meiner Stadt, auch wegen der vielen Studenten. Sollte sich irgendwann mal kein Nachmieter für eine angemessene Miete finden (unwahrscheinlich), kann ich imer noch selber einziehen!  :)

2. Der jetzige Mieter hat bereits angekünfigt, dass er gerne noch 13 Jahre in der Wohnung leben würde (danach als Rentner zurück in seine alte Heimat)

3. Der jetzige Mieter scheint anständig und zuverlässig zu sein, andererseits aber auch keine besonders übertrieben hohen Ansprüche zu hegen.

4. Hinsichtlich der Miete ist noch Spielraum nach oben. Eine Mieterhöhung wurde bereits jetzt zwischen dem jetzigen Vermieter und dem Mieter abgesprochen.
 
 
 
Die Gründe des Vermieters zum Verkauf sind plausibel:
 

• Er will ein größereres Anwesen zur Eigennutzung neu bauen und benötigt dafür Kapital.
  

 
 
Meine Idee war diese:
 

• Einen Kredit aufnehmen und das Anwesen mit möglichst wenig oder keinem Eigenkapital erwerben (habe zwar etwas Eigenkapital, ist aber natürlich angenehmer für mich, wenn ich darüber als Cashflow frei verfügen kann)
  

 
 
 
Gründe, die vielleicht dagegen sprechen:
 
 

1. Haus und Hausflur (nicht die Wohnung) wirken vergammelt. Da müsst ich genau eruieren, dass nicht am Ende noch größere Investitionskosten anfallen.
   
2.  
   
3. Es gibt eine Eigentümergemeinschaft. Ein Tei der Eigentümer sind Investoren, ein Teil nutzt die Wohnungen aber rauch selbst. Es sind insgesmt sechs Wohnungen, und ich glaube auch soviele Eigentümer. Da liegt dann, denke ich mal, grundsätzlich Potenzial für Interessenskonflikte. Andererseits: Solange ich nicht selbst drin wohne, gibt es vielleicht hinreichend Distanz.
   
4.  
   
5.  
   
6. Obwohl in unserer Stadt Immobilien seit geraumer zeit eigentlich weg gehen wie warme Semmeln, scheinen die Kaufinteressenten dem Anbieter offenbar nicht gerade die Bude einzurennen. Seiner Auskunft nach gab es mehrere Interessenten, die aber dann keine Finanzierung zustande brachten. Ich könnte mir denken, dass der von ihm aufgerufenen Preis zu hoch ist. Auch scheint mir, dass nach der Preisrally der letzten Jahre die Mieten infolge der vielen Neubauten eher leicht gesunken sind (das ist ein subjektiver Eindruck durch Beobachtung des Marktes, ich habe keine Statistik dazu), die Kaufpreise aber bisher auf hohem Niveau verharren. Bin, wie gesagt, gerade dabei, mich in Immobilienbewertung einzuareiten. Vielleicht lässt er sich noch etwas runterhandeln. :)
   

 

Habe bisher mal durchgerechnet:

• Die Kaufnebenkosten amortisieren sich nach 3,5 Jahren (Zinsen, Steuern und Hausverwaltung nicht mitgerechnet; wenn nichts unvorhergesehenes passiert)
  

Es würde gerne ein bisschen darüber debattieren! Freue mich auf Eure Gedanken! :)
 
Besten Dank und Grüße
KG608i


PS:
Habe es dummerweise versäumt, die Umfrage so einzustellen, dass jeweils angezeigt wird, welche Person wie abgestimmt hat. Könntet Ihr daher freundlicherweise zusätzlich im Thread schreiben, wie Ihr abgestimmt habt? :)